Comprou um imóvel na planta e a obra atrasou? Conheça seus direitos

A compra de um imóvel na planta envolve expectativa e planejamento familiar. Quando a construtora não entrega a unidade no prazo contratado, o comprador tem direitos que decorrem da lei e de decisões do Superior Tribunal de Justiça (STJ).

O prazo de tolerância

Desde a Lei nº 13.786/2018, em vigor desde 28 de dezembro de 2018, a lei admite uma tolerância de até 180 dias corridos além da data prevista para a conclusão da obra, desde que essa cláusula esteja no contrato de forma clara e destacada (art. 43-A da Lei nº 4.591/1964). Se o contrato tiver essa cláusula, o atraso dentro desse prazo não gera multa nem permite desfazer o contrato. Passados os 180 dias, a construtora está em atraso.

O que o comprador pode exigir depois da tolerância

Ultrapassada a tolerância, a lei dá ao comprador dois caminhos (art. 43-A da Lei nº 4.591/1964):

• Desfazer o contrato, se não deu causa ao atraso, com devolução de todos os valores pagos e da multa prevista no contrato, em até 60 dias corridos, com correção (§ 1º);
• Manter o contrato e, estando em dia com as parcelas, receber na entrega do imóvel uma indenização de 1% do valor efetivamente pago à incorporadora para cada mês de atraso, corrigida pelo índice do contrato (§ 2º).

As duas multas não se somam: quem desfaz o contrato não recebe também a indenização mensal pelo atraso (§ 3º).

O que o STJ decidiu

• Multa e lucros cessantes (Tema 970): a multa por atraso prevista no contrato serve para indenizar a entrega tardia e, quando fixada em valor equivalente a um aluguel, em regra não se soma a lucros cessantes (o que o comprador deixou de ganhar com o imóvel, como o aluguel).
• Contratos do Minha Casa, Minha Vida (Tema 996): vencido o prazo de entrega, somada a tolerância, o prejuízo do comprador é presumido e a indenização é um aluguel mensal de imóvel semelhante, até a entrega da posse; a cobrança de “juros de obra” depois desse prazo é ilícita; e o saldo devedor deixa de ser corrigido pelo índice do custo da construção civil (como o INCC) e passa a ser corrigido pelo IPCA, salvo se o IPCA for mais desfavorável ao comprador.

Ou seja, nesses contratos o saldo devedor não fica congelado durante o atraso: a correção continua, só que por outro índice. As teses do Tema 996 foram fixadas para contratos do programa Minha Casa, Minha Vida (faixas de renda 1,5, 2 e 3). E, ao julgar o Tema 970, o STJ decidiu não aplicar diretamente as regras da Lei nº 13.786/2018. Por isso, a data do contrato e o que ele prevê fazem diferença.

Desfazer ou manter o contrato?

A escolha entre desfazer ou manter o contrato depende da situação concreta de cada comprador e deve ser tomada com orientação jurídica, considerando os valores envolvidos, a data em que o contrato foi assinado e o estágio da obra.

Depois da entrega das chaves

Receber as chaves não torna o comprador dono no papel: a propriedade só passa com o registro do título no Cartório de Registro de Imóveis (art. 1.245 do Código Civil). Entenda por que a escritura sem registro não transfere a propriedade e como a documentação irregular afeta o valor do imóvel. Se a documentação travar depois da entrega, veja a página sobre regularização de imóveis: escritura, registro e adjudicação compulsória.

Fontes

• Lei nº 4.591/1964 (incorporações imobiliárias), art. 43-A, texto atualizado no Planalto;
• Lei nº 13.786/2018, que incluiu o art. 43-A na Lei nº 4.591/1964;
• Código Civil (Lei nº 10.406/2002), art. 1.245;
• STJ, Tema Repetitivo 970 (REsp 1.635.428/SC e REsp 1.498.484/DF, julgados em 22/05/2019);
• STJ, Tema Repetitivo 996 (REsp 1.729.593/SP, julgado em 11/09/2019).